位于惠城區(qū)江北街道的天澤名居，樓齡16年，電梯也運行了16年。

　　“這一棟樓的居民很快也能用上新電梯了�！笨粗�工人們在電梯井里為最后一臺電梯進行調試，小區(qū)業(yè)委會主任林少峰很是欣慰。

　　歷時一年，小區(qū)17臺電梯的更新工程終于迎來收官時刻。這是惠州“老齡”電梯更新改造的成功案例。由于資金籌集難、業(yè)主意見不統(tǒng)一等原因，不少住宅老舊電梯的更新之路并不那么順暢，甚至獲批2025年超長期特別國債支持的老舊電梯更新項目，目前仍有部分尚未啟動更換。

　　政策利好

　　今年全市778臺電梯通過國補審核

　　“這電梯用了20多年了，老是出故障，早就該換了。”

　　惠城區(qū)橋西街道明輝樓小區(qū)于2003年底交付，A、B、C三棟共配備6臺電梯。近年來，電梯故障頻發(fā)，還曾出現(xiàn)困人情況，業(yè)主都盼著更換電梯。

　　事實上，該小區(qū)物業(yè)2022年就曾推動電梯更換。明輝樓小區(qū)物業(yè)經理徐先生介紹，當時估算每戶需承擔1萬多元，最終僅有C棟業(yè)主達成共識、自費完成更換，A、B兩棟則因部分業(yè)主認為費用過高而擱置。

　　轉機出現(xiàn)在2024年7月。國家多部門聯(lián)合發(fā)文，將住宅老舊電梯更新納入超長期特別國債支持范圍，對符合條件的、使用15年以上的老舊電梯更新給予每臺15萬元定額補助（以下簡稱“國補”）。隨后，省、市配套政策陸續(xù)落地，為老舊電梯更新工作按下“加速鍵”。

　　明輝樓小區(qū)A、B兩棟業(yè)主迅速響應，成功申請到國補。“有了補貼，每戶只需出三四千元，壓力小了很多�！毙煜壬�表示，目前換梯施工進展順利，預計年底可完工。

　　電梯行業(yè)一般將使用年限達15年以上的電梯稱為“老舊電梯”。記者從惠州市住房和城鄉(xiāng)建設局了解到，目前惠州使用15年以上（2010年1月1日前辦理使用登記）的物業(yè)小區(qū)老舊電梯3003臺，其中惠城區(qū)占了六成，為1830臺。

　　這些老舊電梯的狀況如何？

　　根據(jù)惠州市市場監(jiān)督管理局發(fā)布的2024年度在用電梯監(jiān)督抽查結果，電梯使用年限超過10年后，不符合率顯著上升，其中使用16～24年的電梯不符合率達29.57%。不符合項目中，設備本體問題發(fā)現(xiàn)率前三位依次為：機房（井道、轎頂）等環(huán)境安全、門扇間隙、警示標志。此外，20臺老舊電梯的安全評估顯示，25%的電梯應采取措施消除或降低風險；10%的電梯建議立即停用，采取措施消除或降低風險后方可使用。

　　住戶對電梯安全隱患感受尤為深刻。

　　“這幾年，電梯困人時有發(fā)生，我也被困過，實在嚇人�！蔽挥谑袇^(qū)演達大道的教師新村小區(qū)業(yè)主陳朝暉表示，小區(qū)電梯已使用19年，故障不斷，成為居民“心病”。國補政策出臺后，小區(qū)去年底啟動申報�！耙慌_20多層的電梯更新費用20多萬元，15萬元國補解決了大半資金壓力，政策來得太及時了�！�

　　惠州市住房和城鄉(xiāng)建設局相關負責人介紹，2025年全市通過國家審核的老舊電梯更新項目共778臺。目前，省財政廳已下達574臺老舊電梯更新資金8610萬元，為改善群眾居住環(huán)境、保障民生安全提供了有力支持。截至10月底，全市獲得國補支持的電梯已完工35臺。

　　現(xiàn)實瓶頸

　　業(yè)主意見難統(tǒng)一，資金籌集不容易

　　在國補政策推動下，我市不少住宅小區(qū)陸續(xù)啟動老舊電梯更新工作。然而，部分小區(qū)的更新之路仍面臨一些現(xiàn)實阻礙。

　　根據(jù)去年9月出臺的《惠州市住宅老舊電梯更新改造實施方案》，申報國補需滿足多項條件，其中包括“居民就電梯更新更換方式、出資方案、更新后管理及維保方案等已達成一致意見”。

　　現(xiàn)實中，讓業(yè)主“達成一致意見”并不容易。

　　市區(qū)江北海倫堡小區(qū)業(yè)委會主任楊建輝和副主任符恩駿正為此陷入兩難。小區(qū)一期12臺電梯已使用15年，近年來不時發(fā)生小故障乃至困人事件。業(yè)委會有意借政策窗口推動換新，業(yè)主則有不同意見。有業(yè)主認為，現(xiàn)有電梯為高端品牌，質量比較可靠，“同類產品有的用了20年仍正�！�；有業(yè)主擔心，國補外部分若動用維修資金，可能導致“資金見底”。

　　面臨共識困境的還有帝景臺小區(qū)。該小區(qū)于2003年建成，4臺電梯因故障頻發(fā)、零件難配，物業(yè)今年9月啟動更新程序。然而，在620多戶住戶中，約80%為租戶，另有部分業(yè)主定居外地甚至國外，聯(lián)系方式失效、房屋空置多年�！罢胰撕炞侄汲蓡栴}，更別說達成一致了�！毙�區(qū)物業(yè)經理何遠祥說。

　　資金籌措是另一大瓶頸。電梯更新費用涉及業(yè)主分攤、物業(yè)協(xié)調、公共收益使用及電梯公司報價等多方因素，容易引發(fā)爭議。例如，市區(qū)某小區(qū)一臺電梯長期停運需更換，部分業(yè)主主張以電梯廣告等公共收益支付，另有業(yè)主則質疑物業(yè)所選電梯公司報價虛高：“我們咨詢的市場價約24萬元，電梯公司報價卻要36萬元�！边@也引發(fā)業(yè)主對物業(yè)可能借機套取維修資金的擔憂。

　　“老舊電梯更新工作中，最令人頭疼的就是業(yè)主意見統(tǒng)一難、資金籌集難。”惠州市住房和城鄉(xiāng)建設局相關負責人介紹，電梯屬業(yè)主共有，換新成本高，若維修資金不足或缺失，剩余部分需業(yè)主分攤，“一旦業(yè)主意見不一，項目就容易卡殼。”

　　記者從惠州市市場監(jiān)督管理局了解到，受資金、合同等多重因素影響，我市已獲批超長期特別國債支持的住宅老舊電梯更新項目中，目前仍有部分尚未啟動施工。

　　該局提醒，若列入2025年國補計劃的電梯更新項目無法在年底前開工并形成實物工作量，或將無法享受每臺15萬元的國債補貼，建議業(yè)主盡快啟動換梯工作。

　　部門舉措

　　開展專項培訓，開通綠色通道

　　住宅老舊電梯更新改造的實施程序較多，涉及資金籌集、國補申報、安全評估、意見征求、方案確定、施工實施、竣工驗收、使用登記、維護保養(yǎng)等。當前，國補政策將持續(xù)至2027年，為把握窗口期、穩(wěn)妥有序推進更新改造工作，有關部門正持續(xù)加強政策宣傳和解讀，積極引導居民形成共識，優(yōu)化申報流程，強化全過程監(jiān)管，確保電梯更新工作高效、安全、規(guī)范落地，切實增強人民群眾的居住幸福感和安全感。

　　市、縣（區(qū)）住建部門采取“部門聯(lián)動+分層賦能+精準督導”模式推進住宅老舊電梯更新工作：市場監(jiān)管部門負責梳理符合更新條件的電梯清冊，住建部門與各鎮(zhèn)街（社區(qū)）則負責推動項目落地，包括政策宣傳、意愿征集，并在業(yè)主表決通過后指導物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范申報。同時，針對推進過程中的實際問題開展專項培訓，優(yōu)化資金撥付流程，在電梯更新工程完工并經由多部門聯(lián)合驗收合格后，一次性將補貼發(fā)放到位。

　　市、縣（區(qū)）市場監(jiān)管部門聯(lián)合廣東省特種設備檢測研究院惠州檢測院，為老舊電梯更新提供涵蓋電梯標準解讀、技術咨詢、檢驗申請及使用登記等咨詢服務。同時，開通行政審批和檢驗“綠色通道”：住宅老舊電梯安裝所涉的特種設備施工告知業(yè)務實現(xiàn)全程網(wǎng)辦、當天辦理；對老舊電梯更新項目實行優(yōu)先檢驗。通過全面壓縮各環(huán)節(jié)辦理時限，有效縮短群眾換梯等待時間。

　　解決路徑

　　資金籌措多管齊下，“法理情”結合

　　在電梯更新的過程中，如何合法合理籌集資金，完善協(xié)商調解機制，平衡各方利益？

　　廣東港惠律師事務所律師曾裕強建議，資金籌措可多管齊下：首選“維修資金+政府補貼”，減輕業(yè)主負擔；其次經業(yè)主大會同意，以電梯廣告費、公共場地租金等公共收益作為補充；還可探索分期付款或銀行小額貸款等方式緩解支付壓力。

　　針對業(yè)主意見不統(tǒng)一的問題，曾裕強提出依法協(xié)調與情理溝通并行的路徑：由社區(qū)、街道牽頭，組織市場監(jiān)管、住建等部門召開協(xié)調會，說明電梯存在嚴重隱患時全體業(yè)主作為使用單位所承擔的報廢義務，以及拒不改造可能導致的安全與法律風險；業(yè)委會、黨員或熱心鄰居上門與反對的業(yè)主溝通，通過具體案例增強其對電梯更新必要性的理解。“更新過程可邀請反對的業(yè)主參與監(jiān)督，以公開透明消除業(yè)主疑慮�！�

　　若溝通無效，而電梯隱患嚴重，相關部門可依法發(fā)出《特種設備安全監(jiān)察指令書》，責令停用或強制報廢。憑此文書，小區(qū)可申請應急使用維修資金，繞開個別反對業(yè)主。

　　曾裕強認為，老舊電梯更新的執(zhí)法過程，絕非簡單的“下達命令—強制執(zhí)行”，而是一項典型的基層治理實踐，其意義不僅在于更換一臺新電梯，更在于通過此過程重塑社區(qū)信任、提升治理能力，乃至實現(xiàn)從“利益博弈”到“價值共創(chuàng)”的升華。

　　成功經驗

江北天澤名居：

業(yè)主主導+透明運作，17臺電梯完成更新

　　位于市區(qū)江北街道的天澤名居小區(qū)建成于2009年，至2024年電梯使用已滿15年，恰逢國家補貼政策出臺。小區(qū)業(yè)委會迅速響應，果斷啟動17臺老舊電梯更新工作，成為惠州市首批享受政策紅利的小區(qū)之一。

　　小區(qū)業(yè)委會主任林少峰介紹，推進更新的關鍵在于決策果斷與全程公開。小區(qū)以A2棟為試點，業(yè)委會協(xié)助對接6家電梯公司，將品牌選擇、價格談判等關鍵環(huán)節(jié)完全交由業(yè)主自主決定。試點成功后，按樓棟組織表決，嚴格執(zhí)行三分之二以上業(yè)主同意的相關規(guī)定，所有流程通過微信公眾號和公告欄同步公示，確保透明運作。

天澤名居小區(qū)電梯更新現(xiàn)場。

　　今年6月，國家市場監(jiān)督管理總局發(fā)布新規(guī)，對超長期特別國債支持的更新電梯提出了更嚴格的技術要求，這導致小區(qū)已到貨的6臺電梯需返廠更換配件。業(yè)委會第一時間發(fā)布政策原文并耐心解釋，“雖然增加了成本，但長遠來看則是提升了安全性能”，最終贏得業(yè)主理解支持。

　　天澤名居共有17臺電梯，每臺總費用約23.5萬元，其中國補支持15萬元，業(yè)主僅需承擔8.5萬元，平均每戶從維修資金賬戶中出資約2500元，業(yè)主溫先生點贊“花小錢辦了大事”。

河南岸教師新村：

國補+公共收益，業(yè)主不用額外掏錢

　　位于市區(qū)演達大道的教師新村小區(qū)，首批3臺更新電梯已完工并即將驗收。在業(yè)委會換屆未果，只有臨時物業(yè)，且未向業(yè)主額外收費的情況下，小區(qū)成功探索出一條老舊電梯更新的可行路徑。

　　教師新村小區(qū)建成于2006年，共有3棟樓、9臺電梯、568戶居民。在小區(qū)業(yè)委會換屆未果的情況下，小區(qū)由河南岸街道牛和地社區(qū)臨時代管。社區(qū)了解到電梯安全隱患突出、居民換梯意愿強烈后，主動抓住國補政策窗口，指導業(yè)主啟動更新工作。

　　經社區(qū)核算，在國補基礎上，小區(qū)停車場、電梯廣告等公共收益足以覆蓋全部9臺電梯的更新費用，因而推薦“國補+公共收益”雙軌籌資模式。為打消業(yè)主疑慮，小區(qū)將公共收益按住房面積逐戶劃入維修資金賬戶�！皠佑镁S修資金需要相關部門審批，這相當于為電梯更新費用多加了一層監(jiān)管。”牛和地社區(qū)黨委書記、居委會主任楊莉介紹，此舉有效增強了公開性與公信力，順利推動項目落地。

教師新村小區(qū)用上了新電梯。

　　“物業(yè)的積極配合、熱心業(yè)主的主動擔當至關重要�！毙�區(qū)業(yè)主方萍說，電梯更新期間涉及多次業(yè)主投票和大量資料填報，繁瑣手續(xù)離不開物業(yè)與熱心業(yè)主的付出。

　　策劃 惠州日報記者張旭華

　　統(tǒng)籌 惠州日報記者香金群 李向英

　　采寫 惠州日報記者香金群 侯縣軍 周智聰 駱國紅

　　圖片 惠州日報記者香金群 周智聰